Por: Andrea Moril Pellicer, Área Legal GB Consultores Financieros, Legales y Tributarios

Pese al panorama político actual, el Gobierno en funciones, por fin ha sometido a consulta pública, hasta el 15 de septiembre, el Anteproyecto de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Un anteproyecto que tiene su base en la reforma obligada por Bruselas, mediante la Directiva 2014/2017, cuyo plazo de transposición a nuestro ordenamiento jurídico concluyó el pasado 21 de marzo de 2016.

Una de las mayores novedades de este anteproyecto de Ley, y que supone una buena noticia para los consumidores –hipotecados-, es que la comisión por amortizar anticipadamente una hipoteca o cualquier préstamo inmobiliario, sea tanto total como parcial, tendrá un coste de cero desde el sexto año de vida del crédito; es decir, el banco no podrá cobrar comisión alguna por este concepto a partir del sexto año del crédito al cliente, que podrá pactar mejores condiciones. Además, esta cancelación de la comisión se aplicará incluso a los préstamos ya firmados, lo que supone un logro para las asociaciones de consumidores que tanto luchan para que no exista un abuso en la imposición de comisiones por parte de las entidades financieras.

No obstante, hasta llegar a ese término (realmente, durante los cinco primeros años) la entidad financiera continúa facultada para estipular en el contrato de préstamo, a cargo del consumidor, una comisión por este concepto; la cuantía de este concepto variará dependiendo de que la amortización anticipada total o parcial se produzca durante los tres primeros años de vigencia del préstamo inmobiliario o durante los cinco.

Así, si la amortización anticipada se produce en los cinco primeros años, el consumidor podrá tener que pagar una comisión de hasta un 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente o el importe de la pérdida financiera que haya tenido la entidad financiera. Mientras que, si la amortización anticipada se produce durante los tres primeros años, el límite sigue siendo el 0,50 % que opera en la actualidad.

En la normativa vigente se fija un límite del 0,25% a partir del quinto año; sin embargo, en el anteproyecto de ley, como ya se ha referido, la comisión es cero desde el sexto año.

Por ello, entendemos este proyecto como un avance hacia el marco de equidad y transparencia en el que, consumidores y grandes entidades, debemos encontrarnos. Además, se trata de una decisión que ha sido reivindicado recientemente en España, a colación con los flagrantes casos bancarios como las preferentes, clausulas suelo, etc.

En la misma línea de transparencia, se consagra para el consumidor el derecho de cambiar la divisa de referencia de su préstamo, regulándose las funciones de asesoramiento y prohibiéndose las ventas vinculadas; si bien es cierto que ello no impedirá que puedan seguir existiendo como fórmula de abaratar la financiación, siempre que se ofrezcan en condiciones de mercado o si existe una autorización expresa del Banco de España.

Del mismo modo, se prevé la regulación de los requisitos de experiencia y conocimiento que deben tener los prestamistas o intermediarios de entidades, e incluso establece la obligatoriedad de contar con una formación específica, que la Directiva exige a partir de 2019.

Otro aspecto relevante está en las pólizas de seguro que pueden requerir las entidades financieras al prestatario en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo. En este sentido, la prestamista deberá aceptar pólizas, de forma no discriminatoria, de todos aquellos proveedores que ofrezcan un nivel de garantías equivalente al propuesto por aquella.

Como conclusión, este anteproyecto recoge medidas que benefician a los prestatarios, abaratando costes a soportar por los mismos y tendentes a la equidad de intereses de una y otra parte. Se decreta una serie de medidas de obligado cumplimiento para las entidades financieras, inspiradas por las normas de las buenas prácticas bancarias que, sobre todo, eviten que no se deba asumir riesgos que rebasen el nivel tolerado de endeudamiento, para que no se vuelvan a cometer los errores del pasado. Aunque aún se desconoce cuál va a ser la respuesta de la banca ante la pérdida de los ingresos por las comisiones derivadas de las amortizaciones anticipadas.

Nota: Esta tribuna fue publicado en el diario Levante (12-09-16)

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