Por: Luis Tatay. Abogado del Área Legal de GB Consultores.

Desde que se decretó el estado de alarma el pasado 14 de marzo y con el cierre temporal de muchos locales comerciales a lo largo de nuestra geografía, las redes sociales y los medios de comunicación se hicieron eco de multitud de artículos jurídicos en los que se trataba la cuestión de considerar la actual crisis del COVID-19 como una causa de fuerza mayor, así como la posibilidad de poder recurrir al instituto jurisprudencialmente creado del “rebus sic stantibus” en los contratos en vigor que se hayan visto afectados por el cambio de circunstancias.

Sin profundizar en el fondo de esas cuestiones, e incluso admitiendo la validez de todos los argumentos tendentes a considerar las actuales circunstancias como una causa de fuerza mayor y la posibilidad de poder aplicar en los contratos el llamado principio jurisprudencial “rebus sic stantibus”, la cuestión que trataré de abordar en la presente reflexión es sobre la posibilidad real y efectiva de poder llegar a aplicar lo anterior en nuestros contratos de arrendamientos de locales comerciales o, en términos jurídicos, ¿procesalmente es posible alegar la fuerza mayor y el principio de “rebus sic stantibus” en nuestros contratos de arrendamiento de negocio?

Dicho lo anterior, el actual inquilino o arrendatario que se ha visto obligado al cierre temporal de su negocio se encuentra ante la tesitura de pagar o no pagar la renta. Encontrándose necesariamente en uno de esos dos escenarios:

• Pagar la renta: en el preciso momento que pago la misma, salvo un cambio normativo con necesarios efectos retroactivos, se pierde toda la posibilidad de reclamar a la propiedad una posible reducción, exoneración, quita o espera de la renta.
• No pagar la renta.

Es en este segundo escenario de impago de la renta es donde nos vamos a extender por el evidente interés que suscita a ambas partes. Pues bien, ante la conducta del arrendatario consistente en no pagar, el propietario/arrendador podría – sin perjuicio de la concreta regulación que en el supuesto de impago se hubiera pactado por las partes en el contrato- iniciar un procedimiento de desahucio. En ese supuesto y conforme a la regulación actual del indicado procedimiento de desahucio, el arrendatario no puede oponer la fuerza mayor que estamos viviendo ni invocar el “rebus sic stantibus”, lo que finalizaría con la recuperación del local por parte del propietario, con la consiguiente pérdida de su uso y disfrute por parte del arrendatario; salvo que se proceda por parte del inquilino a la enervación del desahucio, posibilidad que tiene reservada una vez en la vida del arrendamiento siempre y cuando concurran los requisitos legalmente establecidos para ello.

Ante esta situación de falta de protección o tutela de los concretos intereses de los arrendatarios, se ha tenido conocimiento (según nota de prensa emitida en el 20 de abril de 2020 por el Consejo General del Poder Judicial) que este organismo ha remitido una serie de propuestas al Gobierno para su inclusión en el Real Decreto Ley de medidas urgentes para la Administración de Justicia, en el que se encontraría la propuesta de introducir la posibilidad de que los inquilinos puedan oponerse a las demandas de desahucio por falta de pago “alegando cualquier circunstancia que, teniendo su origen en la situación provocada por el COVID-19, haya supuesto una imposibilidad en el cumplimiento de sus obligaciones”.

Sin perjuicio de una regulación normativa de esta especial situación, lo anterior conduce a una situación de extrema importancia para ambas partes de la relación contractual, donde se deben tomar decisiones al respecto del arrendamiento:

• El arrendatario, por su parte, puede perder su establecimiento comercial si no paga la renta (además de pagar las costas procesales, se enerve o no el desahucio), si bien pagar le imposibilitaría a priori la posibilidad de negociar o reclamar.
• El arrendador puede perder un inquilino de su local en unos tiempos poco halagüeños, todo ello tras una larga espera debida al colapso que se prevé en los Juzgados y Tribunales.

En definitiva, tanto el arrendador como el arrendatario deberán analizar y estudiar su actual situación y tomar decisiones teniendo en cuenta todos los factores, incluidos los riesgos (jurídicos, económicos…) que se asumen. Ante esta situación, la mejor solución es que las partes traten de alcanzar un acuerdo extrajudicial acercando posturas (carencias, quitas, esperas, etc) haciendo bueno el dicho popular de “más vale un mal acuerdo, que un buen pleito”.

Estado de alarma

Por último, y sin perjuicio a los acuerdos extrajudiciales que puedan alcanzar las partes, el Gobierno  (mediante el Real Decreto ley 15/2020 de 21 de abril)  ha tratado de ofrecer soluciones para aquellos arrendatarios autónomos y personas jurídicas (aquellas que tengan menos de 4 millones de activo, una cifra de negocio de hasta 8 millones y menos de 50 trabajadores), que se hayan visto obligadas a suspender su actividad por la entrada en vigor del estado de alarma o, sin que hayan suspendido su actividad, acrediten una reducción de la facturación de al menos el 75%.

Para aquellos arrendatarios que reúnan dichos requisitos, podrán optar por una de las siguientes opciones:

• Una moratoria automática de hasta 4 meses, si el arrendador es, conforme a dicha norma, un “gran tenedor” (más de 10 inmuebles excluyendo trasteros y garajes o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados). Los importes no abonados podrán ser restituidos de forma fraccionada durante los 2 años siguientes.
• Para el resto de arrendadores, el inquilino podrá solicitarles, en el plazo de 1 mes a contar desde la entrada en vigor del Real Decreto ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. La norma habilita a las partes a disponer de la fianza para el pago total o parcial de las mensualidades aplazadas de pago, teniendo un año el inquilino para reponer el importe total de la fianza.

Entendemos que esta medida del Gobierno de la nación, si bien es un alivio en muchos casos, resulta insuficiente ya que deja fuera de esta regulación a muchas pymes y grandes empresas, las cuales también sufren los estragos de esta crisis.