Por: Esther Carbonell y Javier Forner. Área Legal GB Consultores
Continuando con la publicación de principios de esta semana sobre la moratoria en el pago de las cuotas de alquileres y tal como ya anunciamos, se ha publicado el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Entre las medidas adoptadas por el Gobierno, se ha lanzado un paquete de medidas en materia de alquileres consistentes, en líneas generales, en la posibilidad de prorrogar el contrato de arrendamiento de vivienda habitual, en retrasar el pago de las rentas del alquiler de vivienda habitual, incluso llegando a establecerse quitas de hasta un 50% durante cuatro meses.
Para la aplicación de dichas medidas, se han de dar una serie de requisitos, los cuales, se detallan a continuación:
1.- ¿Qué contratos pueden prorrogarse? ¿Durante cuánto tiempo se puede prorrogar el contrato de arrendamiento de vivienda habitual?
Pueden prorrogarse los contratos de alquiler de vivienda habitual cuya vigencia o la de cualquiera de las prórrogas legalmente establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, vayan a finalizar durante el periodo comprendido entre la entrada en vigor de este Real Decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma.
Dicha prórroga la debe de solicitar el arrendatario, y su periodo máximo podrá ser de seis meses. Además, debe de ser aceptada por el arrendador.
2.- Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda:
Una de las medidas que va a ocasionar un gran impacto es la implantada por el artículo 4 del citado Real Decreto-ley. En el mismo, se impone que, cuando los arrendadores sean empresas, entidades públicas de vivienda o un gran tenedor, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, se deberá de aplazar temporal y extraordinariamente el pago de la renta de alquiler, siempre que el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, y siempre que dicho aplazamiento o condonación total o parcial de la deuda no se hubiera acordado previamente entre las partes.
Si no hubiese acuerdo, el arrendador tiene 7 días laborales para comunicar al arrendatario su decisión, pudiendo optar entre:
- Reducción del 50% de la renta del alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por el coronavirus, con una duración máxima de 4 meses.
- Moratoria en el pago de la renta, que se aplicará automáticamente, durante el plazo anteriormente mencionado (no podrá superar, en ningún caso, los cuatro meses). Dicha renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante, como mínimo, tres años. No supondrá penalización alguna para al arrendatario y dichas cantidades serán devueltas sin intereses.
Para estos supuestos, se consideran grandes tenedores a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
3.- ¿Quiénes son considerados como personas en situación de vulnerabilidad económica?
- El arrendatario que haya sufrido las consecuencias de un ERTE de suspensión del contrato laboral o de reducción de jornada y empresarios, que tengan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando, por ello, el conjunto de miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
Con carácter general, el límite de 3 veces el IPREM, incrementándose este límite para varios supuestos: hijos a cargo, mayores de 65 años a cargo, discapacitados con discapacidad igual o superior al 33% etc…
- Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte igual o superior al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Si el arrendatario es propietario o usufructuario de alguna vivienda en España, no se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad a no ser que dichas circunstancias recaigan sobre una parte alícuota del bien y se haya obtenido mediante herencia o transmisión mortis causa sin testamento.
En casos de separación o divorcio, si se acredita que no pueden disponer del bien tampoco operará esta excepción.
4.- ¿Qué ocurre si el propietario no es considerado gran tenedor o queda fuera de los supuestos enumerados para la aplicación automática de la moratoria?
En estos casos, el inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar al arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes.
Una vez recibida la solicitud, el arrendador debe de comunicar, en el plazo de 7 días laborables, las condiciones del aplazamiento o fraccionamiento de la deuda o, en su caso, las posibles alternativas que plantea en relación a las mismas.
Si el arrendador no aceptara ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida en los términos anteriormente expuestos, éste podrá acceder al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el Real Decreto-ley.
5.- ¿Qué medidas se han adoptado para hacer frente a los gastos de vivienda de los hogares en situaciones de vulnerabilidad social y económica?
Se ha autorizado al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, por un plazo de hasta 14 años, se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la ya descrita situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, y que, excepcionalmente, se puede prorrogar por otros cuatro, sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
Asimismo, se ha aprobado el “Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual”.
Pueden beneficiarse del mismo las personas físicas que, en condición de arrendatarios de vivienda habitual encajen en los supuestos de vulnerabilidad social y económica sobrevenida, presentando problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler.
La cuantía podrá ser hasta de 900 euros al mes, y hasta el 100 % de la renta arrendaticia o, en su caso, hasta el 100 % del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que haya satisfecho el pago de la renta del alquiler.
6.- ¿Qué ocurre con los suministros de energía eléctrica, productos derivados del petróleo, gas natural y agua?
Excepcionalmente, mientras esté en vigor el estado de alarma, el Gobierno ha decretado que no podrá suspenderse el suministro de estos bienes a los consumidores personas físicas en su vivienda habitual, por motivos distintos a la seguridad del suministro, de las personas y de las instalaciones.
Además, y mientras dure el estado de alarma, los puntos de suministro de electricidad titularidad de autónomos y empresas, se podrán acoger a las siguientes medidas:
- Suspender temporalmente o modificar sus contratos de suministro, o las prórrogas de los mismos, para contratar otra oferta alternativa con el comercializador con quien tienen contrato vigente. El consumidor podrá, en el plazo de tres meses tras la finalización del estado de alarma, solicitar la reactivación del contrato suspendido. En el mismo plazo podrá solicitar una nueva modificación del contrato de suministro. Dichas reactivaciones y modificaciones se deberán realizar en el plazo de 5 días naturales y sin repercusión de coste alguno para el consumidor.
- Los distribuidores atenderán las solicitudes de cambio de potencia o peaje de acceso independientemente de que el consumidor haya modificado voluntariamente las condiciones técnicas de su contrato de acceso de terceros a la red en un plazo inferior a doce meses.
También se ha aprobado flexibilización de los contratos de suministro de gas natural (artículo 43); y sin perjuicio de lo anterior, se ha aprobado la suspensión, mientras esté en vigor el estado de alarma, la suspensión del pago de las facturas que correspondan a periodos de facturación que contengan días integrados en el estado de alarma, incluyendo todos los conceptos de facturación.
7.- Definición de vulnerabilidad en materia de moratoria hipotecaria y crédito de financiación no hipotecaria.
A efectos de este Real Decreto-ley y del Real Decreto-ley 8/2020, 17 marzo, se definen con claridad cuáles son los requisitos:
- Que el potencial beneficiario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de, al menos, un 40 %.
- Que el total de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles comprendidos en el Real Decreto-ley, más los gastos y suministros básicos, resulte igual o superior al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Que, a causa de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de acceso a la vivienda.
Los préstamos hipotecarios afectos a estas medidas, son los contratados para la adquisición de:
- Vivienda habitual.
- Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales anteriormente descritos.
- Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de Alarma, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.
8.- ¿Qué medidas se han adoptado para los autónomos y las PYMES?
Con respecto a los autónomos, la principal medida adoptada es la moratoria de las cotizaciones a la Seguridad Social.
Y respecto a las PYMES, el artículo 38 ha modificado el plazo para la aportación de las garantías en las convocatorias de préstamos concedidos por la SGIPYME, finalizando éste el 3 de noviembre de 2020. Asimismo, los beneficiarios de los préstamos concedidos por la SGIPYME podrán refinanciarlos, solicitando modificaciones del cuadro de amortización durante el plazo de dos años y medio desde la entrada en vigor del estado de alarma, siempre y cuando la crisis sanitaria haya provocado periodos de inactividad del beneficiario, reducción de volumen en sus ventas o interrupciones en el suministro en la cadena de valor.
En conclusión, a pesar de las medidas aprobadas, las cuales van a contribuir a que tanto las PYMES, como los autónomos y las familias no se vean tan ahogadas, considero que la gran figura olvidada por la normativa aprobada no es otra que el arrendamiento de locales de negocio, figura presente en gran parte de los negocios en funcionamiento. Al no haberse regulado absolutamente nada en relación a esta figura, si bien, en el ámbito personal, los empresarios que se hayan visto abocados al cierre de sus locales a causa de la crisis sanitaria, si cumplen con los requisitos anteriormente descritos van a poder favorecerse de otro tipo de medidas, sí que se van a ver obligados a afrontar el pago de sus rentas de alquiler del local, por lo que se van a ver en la obligación de tratar de pactar con el propietario un retraso en el pago de la renta, o cualquier otra solución que se pacte entre ellos, eso sí, dejando todo en manos del acuerdo que sean capaces de alcanzar con el propietario.
Por ello, y siguiendo la línea del artículo anterior, la solución más recomendable para obtener un aplazamiento en el pago de la renta del alquiler del local es tratar de negociar con el propietario, en aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, la cual considero, se debe aplicar en esta crisis de salud y económica que ha provocado el COVID-19, pues sus consecuencias han sido del todo imprevisibles.
Buenas mi duda es porque soy inquilina, se extingue el contrato el 27 de mayo y me lo quieren renovar por 7 años y aumentarlo.
Yo quería solicitar la prorroga de 6 meses sin aumento pero el decreto dice que es para vivienda habitual y mi contrato dice que es un arrendamiento de vivienda de temporada. Pueden ayudarme para saber si puedo solicitar la prorroga. mi pareja todavía no fue despedido ni enviado a erte ni le redujeron la jornada pero el avalista si fue enviado a erte y como me piden los contratos y nominas de ambos temo no nos renueven por el Erte de nuestro avalista.
Muchas gracias!
La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos divide los arrendamientos de fincas urbanas en dos categorías, que se denominan “arrendamientos de vivienda” y “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”, cada uno con un régimen normativo propio.
• Los arrendamientos de vivienda, son aquellos cuyo destino principal sea “satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
• Los arrendamientos “para uso distinto del de vivienda”, son todos los demás arrendamientos de fincas urbanas: arrendamiento de oficinas, local de negocio, de temporada, etc. En estos contratos las partes son libres de pactar las condiciones que estimen convenientes.
El arrendamiento de temporada es aquél arrendamiento de una vivienda que, sin embargo, no se alquila para satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario, sino para cubrir otras necesidades (trabajo, vacaciones, estudios, etc…). Por lo tanto, lo importante no es la duración del contrato que puede ser de días o de años, sino que haya una causa real que justifique el régimen al que se someten, y que esta se manifieste expresamente en el contrato.
Contestando a tu pregunta, si dispones de otro domicilio que es tu vivienda habitual y además en el contrato figura la causa real que justifica que es de temporada por ejemplo: alojamiento temporal durante la realización de obras en tu vivienda habitual, traslado por trabajo con un contrato de una duración determinada (hasta que finalice la construcción de una vivienda) etc. NO PODRAS SOLICITAR LA PRORROGA.
Si por el contrario, no se ha establecido la causa real en el contrato y únicamente figura en el título del contrato “ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA”, además no tienes otra vivienda habitual, estás empadronado en el municipio etc… podrás probar que en realidad es un arrrendamiento de vivienda y solicitar la prórroga.
Buenas tardes:
Mi contrato de alquiler finaliza en breve (cumplo 3 años de alquiler) y mi casera me ha indicado que no va a renovar por necesitar la vivienda (eso indica en el comunicado). Yo quería acogerme a la prórroga de 6 meses por mi situación personal (ademas de que durante el confinamiento no he podido buscar ni visitar nuevas viviendas). ¿Tiene opción a negarse o está obligada a aceptar la prórroga?
Muchas gracias de antemano por su respuesta.
Buenos días Cecilia. En respuesta a su pregunta, le comentamos que:
«Pueden prorrogarse los contratos de alquiler de vivienda habitual cuya vigencia o la de cualquiera de las prórrogas legalmente establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, vayan a finalizar durante el periodo comprendido entre la entrada en vigor de este Real Decreto-ley 11/20 31 marzo (en vigor desde el 2 de Abril 2020) hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma.
Dicha prórroga la debe de solicitar el arrendatario, y su periodo máximo podrá ser de seis meses aplicándose las mismas condiciones del contrato. Además, debe de ser aceptada por el arrendador. En su caso, en primer lugar la arrendadora deberá acreditar la necesidad de la vivienda conforme establece el ART. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 94 y además considero que debes de solicitar la prórroga en virtud de este Real Decreto para que la arrendadora se pronuncie. Si no acepta, y no abandonas voluntariamente. El siguiente paso sería el deshaucio pero la situación de estos ahora es: el Real Decreto-Ley establece que una vez levantada la suspensión de todos los términos y plazos procesales (lo que todavía no ha ocurrido, se puede presentar la demanda pero cuando se deba dar traslado de algún trámite va a quedar paralizada), si acreditas ante el Juzgado que te encuentras en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del coronavirus, como es en sucaso no haber podido encontrar otra vivienda por el confinamiento, dará lugar a una suspensión extraordinaria del lanzamiento por un plazo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del Real Decreto -Ley.»
Gracias. Área Legal GB Consultores.
Buenas tardes, el 31 de mayo nos vamos mi pareja y yo del piso en el cual nos encontramos de alquiler, por lo tanto frente al covid19, mis preguntas son:
1. ¿Me pararían/sancionarían los cuerpos de seguridad si quisiera ir a ver viviendas para alquilar?
2. ¿Tendría problema para ir transportando cajas y maletas a lo largo del mes de mayo a una nueva vivienda?
Gracias de antemano
Buenos días Alberto. Respecto al tema de movilidad, es más conveniente que obtenga una respuesta de fuentes oficiales (Mº Interior, DGT,…)
Le adjuntamos un enlace con algo de información: https://www.marca.com/tiramillas/2020/05/10/5eb7b77922601d0a2d8b464a.html
Gracias.
Buenos días mi contrato de alquiler de vivienda se vence el 8 de junio.y me quieren subir un valor que no podre cubrir.puedo pedir prórroga hasta el 30 de setiembre.? Pueden negarse?
Buenas tardes Alina. Desde el área Legal del despacho se pondrán en contacto con usted.
De momento le facilitamos un podcast donde quizá pueda encontrar alguna respuesta:https://gb-consultores.es/plaza-radio-podcast-arrendamientos-covid-19/
Gracias. GB Consultores.
Buenas tardes.
Tengo un piso alquilado por habitación a 3 inquilinos cuyos contratos finalizan el 30 de mayo. 2 de ellos llevan sin pagarme, desde marzo, uno, y desde febrero, otro (es decir antes de la declaración de pandemia siquiera). Es una vivenda en la que debo entrar a vivir mi hija y yo en junio ya que, de momento estoy en una habitación en casa de mi madre. A pesar de haber intentado negociar con ellos – les he bajado el alquiler al coste del hipotecario que estoy pagando, por mi cuenta, sin que me lo hubiesen pedido ellos – no he recibido más que largas. Ahora me presentan la moratoria sobre prórroga automática de contrato por 6 meses por vigencia del estado de alarma. No tengo otra casa ni otro lugar dónde alojarme. ¿Qué puedo hacer en este caso? Gracias. Franck
Buenas tardes Franck. Desde el área Legal del despacho se pondrán en contacto con usted.
De momento le facilitamos un podcast donde quizá pueda encontrar alguna respuesta: https://gb-consultores.es/plaza-radio-podcast-arrendamientos-covid-19/
Gracias. GB Consultores.
Hola buenas tardes. Uno de los requisitos para la tramitación telemática es la «»AUTORIZACIÓN DE LOS ARRENDATARIOS DE LA VIVIENDA PARA LA PRESENTACIÓN DE LA SOLICITUD DE SUBVENCIÓN AL ALQUILER DE VIVIENDA POR EL IMPACTO ECONÓMICO Y SOCIAL POR EL COVID-19», pero quién debe darle autorización a quién? Esto debe ir firmado por el arrendador? Saludos
Buenos días Diego. Este tipo de consultas técnicas han de hacerse a través de Contacto (gb-consultores.es/contacto/) para que puedan facilitarte una respuesta desde el Área correspondiente. Por favor, traslada tu pregunta a esta sección.
Gracias por tu interés.
GB Consultores.
Hola buenos días, mi contrato de alquiler se termina en octubre. Antes del covid estuvimos mirando pisos, lo que después vino el encierro, y no hemos podido mirar nada. Esos 2 meses me los tendría que ampliar del contrato?
Muchas gracias.
Buenos días Juan Manuel.
Respecto a la duda que nos plantea, en principio no habría razón por la cual debiera de ampliarse el contrato de alquiler, ya que, presumiblemente, el estado de alarma va a finalizar con anterioridad al mes de octubre. No obstante, si dicho estado de alarma se prolongase y los plazos marcados por el RD 11/2020, de 31 de marzo llegaran a ser aplicables en el mes de octubre, entendemos que sí que podría acogerse a las medidas dispuestas en el mismo, y tratar de prolongar el contrato de acuerdo con lo dispuesto en el RD expuesto e incluso, si cumpliera los requisitos, tratar de negociar una moratoria en el pago de la renta.
No obstante lo anterior, el principio fundamental que rige los contratos de arrendamiento de vivienda es la voluntad de las partes, por lo que podría negociar una prórroga del contrato sin necesidad de ampararse en el RD 11/2020, de 31 de marzo.
Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé una serie de prórrogas del contrato de alquiler hasta un máximo de 5 años.
Esperamos haber respondido a su pregunta. Si tiene cualquier otra cuestión que plantearnos, no dude en contactar con nosotros y concretaremos una cita a la mayor brevedad posible a través de https://gb-consultores.es/contacto/.
Un saludo. GB Consultores.
Buenas tardes,
Mi duda es en relación al texto del Real decreto ley 11/2020 de estado de alarma. En la parte que me afecta que es en la reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma.
Estoy en situación de Erte a día de hoy y creo que seguiré un tiempo pues no hay trabajo y me dedico a la hostelería. Estoy en situación de vulnerabilidad y vengo haciendo uso de la ayuda de reducción del 50% de la renta de alquiler al ser la propiedad un gran tenedor.
Está ayuda no está reconocida de forma oficial por la propiedad, sí mediante emails donde tengo recibos que reflejan el descuento, que enviaron respondiendo a mi petición para tener algún justificante de que aceptan practicarme la quita del 50%..
El caso es que tengo una diferencia de opiniones con el administrador de fincas que gestiona el piso de alquiler donde vivo puesto que yo interpreto que tengo derecho a seguir con la ayuda de la reducción del 50% hasta cuatro meses después del fin del estado de alarma, al seguir en situación de vulnerabilidad.
Él dice que no, que como pone al final del artículo: «con un máximo en todo caso de 4 meses». El «en todo caso» hace que el administrador interprete – copio y pego – «que el periodo maximo de aplicacion del RD, está limitado (en todo caso) a un maximo de 4 meses.»
Quisiera saber su opinión al respecto pues mi situación económica es muy mala y no podré pagar el total de la renta mensual del alquiler si no trabajo.
Gracias de antemano.
Buenos días David. Debido a la complejidad de la respuesta, le agradeceríamos que se pusiera en contacto con el Área Legal del despacho para obtener una respuesta.En concreto,puede acceder a gb-consultores.es/contacto/ y desde ahí replicar su situación para que puedan atenderle.
Muchas gracias por confiar en nosotros.
Buenas noches
Mi contrato de firmó el 5 de octubre de 2012. Tenía una duración de 5 años y después una prórroga de 3 años.
La propietaria nos ha mandado una carta certificada que en septiembre ( un mes antes ) tenemos que decir si aceptamos el nuevo contrato, con subida del alquiler , o si dejamos el piso.
Como la nueva medida del Gobierno por el COVID es para contratos que terminan hasta el 30 de septiembre no podemos pedir prórroga, no? Es una pena por unos días
A todo esto esa es la fecha en la
que firmamos pero en realidad empezamos a vivir ahí desde el 15 de agosto y le pagamos en metálico hasta que formalizamos el contrato el 5 de octubre por el IVIMA. Pero eso entiendo que como fue “no formal” no cuenta.
En fin, que una pena estos abusos de algunos propietarios. La subida es de un 30%.
Muchas gracias por su tiempo
Un saludo
María
Buenas tardes María. Por favor, para poder ayudarte correctamente, dirige tu pregunta directamente al despacho desde el espacio Contacto: https://gb-consultores.es/contacto/.
Gracias por confiar en nosotros.
Buenas! Mi contrato de alquiler terminó el 31 de octubre y he solicitado por burofax a mi antiguo arrendador la prórroga de 6 meses 5 días después de que el contrato terminase. ¿Sería posible obtener esa prórroga o ya es tarde porque tenía que haberla solicitado cuando estaba el contrato en vigor?
Buenos días. Para poder facilitarle respuesta tiene que contactar con nuestro departamento de Legal. Puede hacerlo desde nuestro apartado de contacto: https://gb-consultores.es/contacto/
Le responderán lo antes posible.
Muchas gracias por su interés.
GB Consultores.