Por: Esther Carbonell y  Javier Forner. Área Legal GB Consultores

Continuando con la publicación de principios de esta semana sobre la moratoria en el pago de las cuotas de alquileres y tal como ya anunciamos, se ha publicado el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Entre las medidas adoptadas por el Gobierno, se ha lanzado un paquete de medidas en materia de alquileres consistentes, en líneas generales, en la posibilidad de prorrogar el contrato de arrendamiento de vivienda habitual, en retrasar el pago de las rentas del alquiler de vivienda habitual, incluso llegando a establecerse quitas de hasta un 50% durante cuatro meses.

Para la aplicación de dichas medidas, se han de dar una serie de requisitos, los cuales, se detallan a continuación:

1.- ¿Qué contratos pueden prorrogarse? ¿Durante cuánto tiempo se puede prorrogar el contrato de arrendamiento de vivienda habitual?

Pueden prorrogarse los contratos de alquiler de vivienda habitual cuya vigencia o la de cualquiera de las prórrogas legalmente establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, vayan a finalizar durante el periodo comprendido entre la entrada en vigor de este Real Decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma.

Dicha prórroga la debe de solicitar el arrendatario, y su periodo máximo podrá ser de seis meses. Además, debe de ser aceptada por el arrendador.

2.- Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda:

Una de las medidas que va a ocasionar un gran impacto es la implantada por el artículo 4 del citado Real Decreto-ley. En el mismo, se impone que, cuando los arrendadores sean empresas, entidades públicas de vivienda o un gran tenedor, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, se deberá de aplazar temporal y extraordinariamente el pago de la renta de alquiler, siempre que el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, y siempre que dicho aplazamiento o condonación total o parcial de la deuda no se hubiera acordado previamente entre las partes.

Si no hubiese acuerdo, el arrendador tiene 7 días laborales para comunicar al arrendatario su decisión, pudiendo optar entre:

  1. Reducción del 50% de la renta del alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por el coronavirus, con una duración máxima de 4 meses.
  2. Moratoria en el pago de la renta, que se aplicará automáticamente, durante el plazo anteriormente mencionado (no podrá superar, en ningún caso, los cuatro meses). Dicha renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante, como mínimo, tres años. No supondrá penalización alguna para al arrendatario y dichas cantidades serán devueltas sin intereses.

Para estos supuestos, se consideran grandes tenedores a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

3.- ¿Quiénes son considerados como personas en situación de vulnerabilidad económica?

  1. El arrendatario que haya sufrido las consecuencias de un ERTE de suspensión del contrato laboral o de reducción de jornada y empresarios, que tengan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando, por ello, el conjunto de miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

Con carácter general, el límite de 3 veces el IPREM, incrementándose este límite para varios supuestos: hijos a cargo, mayores de 65 años a cargo, discapacitados con discapacidad igual o superior al 33% etc…

  1. Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte igual o superior al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  2. Si el arrendatario es propietario o usufructuario de alguna vivienda en España, no se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad a no ser que dichas circunstancias recaigan sobre una parte alícuota del bien y se haya obtenido mediante herencia o transmisión mortis causa sin testamento.

En casos de separación o divorcio, si se acredita que no pueden disponer del bien tampoco operará esta excepción.

4.- ¿Qué ocurre si el propietario no es considerado gran tenedor o queda fuera de los supuestos enumerados para la aplicación automática de la moratoria?

En estos casos, el inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar al arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes.

Una vez recibida la solicitud, el arrendador debe de comunicar, en el plazo de 7 días laborables, las condiciones del aplazamiento o fraccionamiento de la deuda o, en su caso, las posibles alternativas que plantea en relación a las mismas.

Si el arrendador no aceptara ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida en los términos anteriormente expuestos, éste podrá acceder al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el Real Decreto-ley.

5.- ¿Qué medidas se han adoptado para hacer frente a los gastos de vivienda de los hogares en situaciones de vulnerabilidad social y económica?

Se ha autorizado al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, por un plazo de hasta 14 años, se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la ya descrita situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, y que, excepcionalmente, se puede prorrogar por otros  cuatro, sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

Asimismo, se ha aprobado el “Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual”.

Pueden beneficiarse del mismo las personas físicas que, en condición de arrendatarios de vivienda habitual encajen en los supuestos de vulnerabilidad social y económica sobrevenida, presentando problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler.

La cuantía podrá ser hasta de 900 euros al mes, y hasta el 100 % de la renta arrendaticia o, en su caso, hasta el 100 % del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que haya satisfecho el pago de la renta del alquiler.

6.- ¿Qué ocurre con los suministros de energía eléctrica, productos derivados del petróleo, gas natural y agua?

Excepcionalmente, mientras esté en vigor el estado de alarma, el Gobierno ha decretado que no podrá suspenderse el suministro de estos bienes a los consumidores personas físicas en su vivienda habitual, por motivos distintos a la seguridad del suministro, de las personas y de las instalaciones.

Además, y mientras dure el estado de alarma, los puntos de suministro de electricidad titularidad de autónomos y empresas, se podrán acoger a las siguientes medidas:

  1. Suspender temporalmente o modificar sus contratos de suministro, o las prórrogas de los mismos, para contratar otra oferta alternativa con el comercializador con quien tienen contrato vigente. El consumidor podrá, en el plazo de tres meses tras la finalización del estado de alarma, solicitar la reactivación del contrato suspendido. En el mismo plazo podrá solicitar una nueva modificación del contrato de suministro. Dichas reactivaciones y modificaciones se deberán realizar en el plazo de 5 días naturales y sin repercusión de coste alguno para el consumidor.
  2. Los distribuidores atenderán las solicitudes de cambio de potencia o peaje de acceso independientemente de que el consumidor haya modificado voluntariamente las condiciones técnicas de su contrato de acceso de terceros a la red en un plazo inferior a doce meses.

También se ha aprobado flexibilización de los contratos de suministro de gas natural (artículo 43); y sin perjuicio de lo anterior, se ha aprobado la suspensión, mientras esté en vigor el estado de alarma, la suspensión del pago de las facturas que correspondan a periodos de facturación que contengan días integrados en el estado de alarma, incluyendo todos los conceptos de facturación.

7.- Definición de vulnerabilidad en materia de moratoria hipotecaria y crédito de financiación no hipotecaria.

A efectos de este Real Decreto-ley y del Real Decreto-ley 8/2020, 17 marzo, se definen con claridad cuáles son los requisitos:

  • Que el potencial beneficiario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de, al menos, un 40 %.
  • Que el total de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles comprendidos en el Real Decreto-ley, más los gastos y suministros básicos, resulte igual o superior al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Que, a causa de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de acceso a la vivienda.

Los préstamos hipotecarios afectos a estas medidas, son los contratados para la adquisición de:

  1. Vivienda habitual.
  2. Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales anteriormente descritos.
  3. Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de Alarma, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.

8.- ¿Qué medidas se han adoptado para los autónomos y las PYMES?

Con respecto a los autónomos, la principal medida adoptada es la moratoria de las cotizaciones a la Seguridad Social.

Y respecto a las PYMES, el artículo 38 ha modificado el plazo para la aportación de las garantías en las convocatorias de préstamos concedidos por la SGIPYME, finalizando éste el 3 de noviembre de 2020. Asimismo, los beneficiarios de los préstamos concedidos por la SGIPYME podrán refinanciarlos, solicitando modificaciones del cuadro de amortización durante el plazo de dos años y medio desde la entrada en vigor del estado de alarma, siempre y cuando la crisis sanitaria haya provocado periodos de inactividad del beneficiario, reducción de volumen en sus ventas o interrupciones en el suministro en la cadena de valor.

En conclusión, a pesar de las medidas aprobadas, las cuales van a contribuir a que tanto las PYMES, como los autónomos y las familias no se vean tan ahogadas, considero que la gran figura olvidada por la normativa aprobada no es otra que el arrendamiento de locales de negocio, figura presente en gran parte de los negocios en funcionamiento. Al no haberse regulado absolutamente nada en relación a esta figura, si bien, en el ámbito personal, los empresarios que se hayan visto abocados al cierre de sus locales a causa de la crisis sanitaria, si cumplen con los requisitos anteriormente descritos van a poder favorecerse de otro tipo de medidas, sí que se van a ver obligados a afrontar el pago de sus rentas de alquiler del local, por lo que se van a ver en la obligación de tratar de pactar con el propietario un retraso en el pago de la renta, o cualquier otra solución que se pacte entre ellos, eso sí, dejando todo en manos del acuerdo que sean capaces de alcanzar con el propietario.

Por ello, y siguiendo la línea del artículo anterior, la solución más recomendable para obtener un aplazamiento en el pago de la renta del alquiler del local es tratar de negociar con el propietario, en aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, la cual considero, se debe aplicar en esta crisis de salud y económica que ha provocado el COVID-19, pues sus consecuencias han sido del todo imprevisibles.

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