Por: Esther Carbonell, responsable de Legal GB Consultores.

Enumeramos las medidas adoptadas por el Gobierno en materia de préstamos hipotecarios y alquileres por el COVID-19.

Préstamos hipotecarios

Las medidas que se han adoptado por el gobierno para regular la suspensión de pago de los préstamos o créditos hipotecarios se establecen en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo (artículos 7 a 16).

¿Se puede suspender el pago de los préstamos o créditos hipotecarios?

El Real Decreto, únicamente se refiere a la suspensión del pago de los préstamos con garantía hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual y a aquellos deudores que se encuentren en una situación de vulnerabilidad de conformidad con en el artículo 9.

¿Quiénes son los deudores en situación de vulnerabilidad?

• El deudor hipotecario que pase a estar en situación de desempleo.
• El empresario o profesional que sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas (al menos 40%).

• Las familias en las que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, 3 veces el IPREM, incrementándose en determinados casos, familias monoparentales, discapacidad etc…
• Las familias, en las que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Las familias que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda (incremento de 1/3 de la carga hipotecaria sobre la renta familiar).
• Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica anteriores podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

Solicitud de la moratoria

• El deudor presentará una solicitud a la entidad de conformidad con el artículo 11 del RD-ley.
• Hasta 15 días después del fin de la vigencia del RD-ley se podrá presentar. La entidad tendrá otros 15 días desde la presentación para solicitar más documentación.

Una vez más, no se prevén en el RD consecuencias para el incumplimiento de estas medidas por parte de las entidades.

Supuestos fuera del Real Decreto

• Préstamos para otra finalidad, pese a que dichos préstamos se hayan garantizado con la vivienda habitual.
• Préstamos sin garantía hipotecaria.
• Préstamos hipotecarios ya incumplidos.

Posibles soluciones para los supuestos que están fuera del RD-ley

Una de las soluciones posibles, sería aplicar lo establecido en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, en el caso de que se cumplan los requisitos y sea de aplicación.

Otra solución, sería negociar con la entidad la deuda aplicando la cláusula “rebus sic stantibus”, que, considero, se debe aplicar en esta crisis de salud y económica que ha provocado el Covid-19, pues sus consecuencias han sido del todo imprevisibles.

Aun así, considero que, en todos los casos, tanto si se encuentran dentro como fuera del RD-ley, se debería aplicar el Código de Buenas Prácticas regulado (CBP) y establecido en dicho RD-LEY-ley y que fueran las entidades las que informen a sus clientes y les propongan soluciones cuando adviertan que se va a producir o que se está produciendo un incumplimiento en el pago. Sobre todo, en aquellos supuestos que sí están previstos. Lamentablemente, y como ya se ha referido, no se ha previsto ningún mecanismo sancionatorio para la entidad que incumple y no aplica la moratoria, bien con una simple negativa o alegando falta de acreditación, al igual que sucede en el referido Código de buenas prácticas.

Debido a la falta de regulación de estas medidas sancionadoras cuando la entidad se niegue a conceder la moratoria, al prestatario, únicamente le quedará acudir a los tribunales para hacer valer sus derechos ante la ejecución instada por la entidad, con la dificultad que supone, ya que los motivos de oposición contra la ejecución, están tasados. Esta circunstancia, sin duda, provocará que lo establecido en el RD-ley, sea ineficaz, y que el prestatario se encuentre, nuevamente ante una situación de crisis económica, desprotegido.

En cuanto a los préstamos hipotecarios ya incumplidos, como no lo son a consecuencia del estado de alarma, no les será de aplicación la moratoria del RD.

Como conclusión, considero prioritario para no llegar a situaciones injustas, que se legislen más supuestos y que además, se apliquen sanciones en caso de incumplimiento, o controles, sobre las entidades en la concesión de la moratoria, máxime, cuando de no hacerlo, van a proceder a ejecutar el préstamo hipotecario con las graves consecuencias que podría llegar a tener para los prestatarios.

Alquileres

¿Se puede suspender el pago de los alquileres?

Distinta suerte ha tenido los pagos de los alquileres ya que el Gobierno, de momento, no ha establecido ninguna moratoria. Así, cuando un inquilino no pueda hacer frente a los pagos de las mensualidades de alquiler, sea de vivienda o de local de negocio, se  trate de persona física, de un autónomo o de una empresa, no tendrá ninguna medida a la que acogerse que le proteja ante el impago de dichas cuotas de alquiler.

Sólo algunas comunidades están implantando medidas para aplazar el pago de los alquileres o, incluso exonerar de pago durante un tiempo, con relación a vivienda pública o social ante la crisis de salud que ha causado el Covid-19. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana, se ha exonerado en el pago de los alquileres, durante 3 meses, a las familias que pierdan el empleo o se les aplique un ERTE y en Cataluña se ha publicado el 26 de marzo, una resolución por la que se establece una moratoria en el pago del alquiler y cuotas de amortización de viviendas y locales gestionados por la Agencia de la Vivienda.

Debido a la enorme casuística en los alquileres, aconsejo, que cualquier alteración que se realice durante la vigencia de la crisis sanitaria en cuanto al pago del alquiler, tanto sea una moratoria como una rebaja, que se pacte por escrito mediante un anexo al contrato para evitar conflictos cuando ésta haya pasado, por ejemplo, se puede pactar aplazar el pago de las rentas durante el periodo que dure el estado de alarma y pactar a su vez, el fraccionamiento del pago de los alquileres que no se hayan abonado durante un tiempo (pagar en 3 meses, durante un año etc…).

Por supuesto, en el caso de un local comercial de los obligados a cerrar por el RD del Estado de alarma, se podrá exigir al arrendador la suspensión del contrato que, considero, se deberá realizar por escrito, bien mediante burofax o como mínimo mediante e mail con acuse de recibo.

Se espera que, al igual que ha ocurrido con la moratoria de las cuotas hipotecarias, finalmente, el Gobierno, adopte medidas para establecer una moratoria en el pago de los alquileres, si bien teniendo en cuenta que las medidas que se establezcan para el inquilino, no supongan una pérdida de ingresos para el propietario, pues a este, también le puede afectar la crisis originada por el Covid-19 lo que tendría como consecuencia inevitable ver mermada, todavía más, su fuente de ingresos.

Foto: Pool Moncloa.