Esther Carbonell, responsable del Área Legal GB Consultores.

El 25 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley de Vivienda, salvo lo referente a la bonificación del IRPF por rentas inmobiliarias, que entrará en vigor en este ejercicio. Hasta ahora el Estado había regulado varias veces en materia de vivienda, como con la Ley de arrendamientos urbanos, los Planes de Vivienda o la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de viviendas.

La nueva Ley crea un marco general para la vivienda y trae importantes novedades, especialmente en lo relativo a los alquileres y los desahucios, siendo sus artículos más importantes los que modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos (en la que predominaba la libre voluntad de las partes) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (que dilataba mucho los procedimientos de desahucio).

Algunas claves y conceptos nuevos

  • Concepto de zona de mercado residencial tensionado: Las CCAA podrán declarar una zona (que puede abarcar desde un bloque hasta toda la Comunidad Autónoma) como tensionada si se da al menos una de estas circunstancias, además de las que establezcan las CCAA:
  1. Que el coste medio de la vivienda (sea cuota hipotecaria o renta mensual, incluyendo gastos y suministros) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares en la zona que se quiera declarar tensionada.
  2. Que el coste de acceso a la vivienda (por compra o por alquiler) en la zona haya aumentado más de un 3% del tipo del IPC de la CA en los 5 años anteriores a la declaración de tensionada.

¿Qué consecuencias tiene que una zona tenga esta declaración? La Ley establece que el Estado podrá adoptar medidas como favorecer la contención o incluso reducción de los precios. De hecho, en la Disposición Adicional 1ª se prevén topes para los precios de nuevos alquileres en zonas tensionadas.

  • Figura de gran tenedor: La Ley define como tal a propietarios (incluidas sociedades) de al menos 10 inmuebles urbanos residenciales (puede cambiarse en la declaración de zona tensionada a 5) o de una superficie de uso residencial superior a 1500 metros cuadrados. De los inmuebles urbanos solamente se excluyen los no residenciales, como garajes y trasteros, por lo que se puede presumir que computa el inmueble en el que resida el tenedor, o el adquirido por herencia.

¿Qué efectos tiene ser gran tenedor? Fundamentalmente, mayor limitación a la hora de aumentar los precios de nuevos alquileres en zonas tensionadas o de aumentar la renta de los ya vigentes, y mayores requisitos a la hora de acudir a los tribunales para desahuciar a un inquilino. Además, las Administraciones podrán exigir informes al gran tenedor sobre sus propiedades y el uso que les da.

  • Cambios en los procedimientos de recuperación posesoria: Las demandas que pretendan recuperar la posesión de una finca deberán especificar si la finca es vivienda habitual del demandado, es decir, es el propietario quien deberá probar la situación habitacional del inquilino. Además, si el propietario es gran tenedor, deberá acreditar mediante un documento de la Administración competente si el ocupante está en situación de vulnerabilidad, con consentimiento de este. Sin acreditar estos extremos, la demanda será inadmitida.

Esta Ley marca como objetivos mejorar el acceso y precio de la vivienda, favorecer la seguridad jurídica y ampliar el parque residencial, pero los efectos previsibles son los adversos. Una regla básica y angular de la economía es que cuando baja la oferta respecto a la demanda, los precios suben, y precisamente los cambios introducidos han desequilibrado desproporcionadamente la balanza entre arrendatario demandante y arrendador ofertante, restringiendo el margen de maniobra de este, tanto a la hora de alquilar como a la hora de reclamar impagos.

En previsión de esto y de los problemas que ya había en caso de impago antes de esta nueva Ley, los propietarios vienen pidiendo más requisitos para alquilar, como más nóminas, rentas más altas, seguros anti impagos o menos oferta de alquiler en favor de más oferta de venta, afectando en última instancia a los arrendatarios, que tienen menos donde elegir por un precio más alto y con más dificultades. Habrá que ver en los próximos meses si estas tendencias nocivas para el mercado de vivienda se agravan a la luz de esta Ley.

Índice de referencia de precios

Desde el 27 de febrero están disponibles en la web Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana los nuevos índices de referencia de precios para el precio del alquiler de vivienda (el famoso tope a la renta). Actualmente están disponibles para su consulta, pero su publicación oficial es el 12 de marzo de 2024, y su entrada en vigor es al día siguiente, con renovaciones anuales.

Recordamos que este índice está marcado desde el Gobierno central y es único para toda España, pero son las comunidades autónomas quienes deciden si aplicarlo o no, declarando en su ámbito los territorios de mercado tensionado donde se impondrá el tope a los precios. Y así, a pesar de la intensa campaña que hizo el Gobierno para vender la Ley de Vivienda como un instrumento para mejorar el mercado de la vivienda en España, la única Comunidad que ha iniciado los trámites para declarar zonas tensionadas en su territorio es Cataluña; y ahora que conoce los índices que va a marcar el Gobierno, se muestra reticente a aplicarlos, ya que la Generalitat los considera inadecuados para mejorar los precios del mercado inmobiliario.

Como señaló el secretario de Vivienda al anunciar esta intervención en los precios de la vivienda en zonas tensionadas, el índice de referencia se fija en base a múltiples criterios, como la ubicación, instalaciones o eficiencia energética de la vivienda, pero, en concordancia con la Ley de Vivienda que lo creó, ignora circunstancias especialmente relevantes para éste y cualquier otro sector del mercado: la seguridad para las partes contratantes y el equilibrio entre la oferta y la demanda. El desprecio a estos dos aspectos es lo que socavó el ya maltrecho sector del alquiler cuando entró en vigor la Ley de vivienda, quitándoles aún más garantías de cumplimiento de contrato a los ofertantes de vivienda. Lógicamente, frente a una normativa que blinda a los inquilinos incumplidores, se retiraron mucha oferta de vivienda, lo que ha llevado a que los pocos propietarios que siguen ofertando tengan menos competencia y puedan ser más exigentes con las condiciones en que alquilan sus inmuebles.

Este índice es un paso más para la asfixia de la vivienda en España, y que ninguna comunidad, salvo Cataluña, haya declarado zonas tensionadas es prueba de que incluso los políticos saben que, cuanto menos se aplique esta Ley, menos se destruirán las condiciones de alquiler.

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