Esther Carbonell, responsable Área Legal GB Consultores.

El pasado 25 de mayo entró en vigor la Ley de Vivienda, salvo lo referente a la bonificación del IRPF por rentas inmobiliarias, que entrará en vigor en el próximo ejercicio. Hasta ahora el Estado había regulado varias veces en materia de vivienda, como con la Ley de Arrendamientos Urbanos, los planes de vivienda o la Ley de medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Viviendas.

La nueva ley crea un marco general para la vivienda y trae importantes novedades, especialmente en lo relativo a los alquileres y los desahucios, siendo sus artículos más importantes los que modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos (en la que predominaba la libre voluntad de las partes) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (que dilataba mucho los procedimientos de desahucio).

Algunas claves y conceptos nuevos

  • Concepto de zona de mercado residencial tensionado: Las comunidades autónomas podrán declarar una zona (que puede abarcar desde un bloque hasta toda la comunidad autónoma) como tensionada si se da al menos una de estas circunstancias, además de las que establezcan las comunidades autónomas:
  1. Que el coste medio de la vivienda (sea cuota hipotecaria o renta mensual, incluyendo gastos y suministros) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares en la zona que se quiera declarar tensionada.
  2. Que el coste de acceso a la vivienda (por compra o por alquiler) en la zona haya aumentado más de un 3% del tipo del IPC de la comunidad autónoma en los cinco años anteriores a la declaración de tensionada.

¿Qué consecuencias tiene que una zona tenga esta declaración? La Ley establece que el Estado podrá adoptar medidas como favorecer la contención o incluso reducción de los precios.           De hecho, en la Disposición Adicional 1ª se prevén topes para los precios de nuevos alquileres en zonas tensionadas.

  • Figura de gran tenedor: La Ley define como tal a propietarios (incluidas sociedades) de al menos 10 inmuebles urbanos residenciales (puede cambiarse en la declaración de zona tensionada a 5) o de una superficie de uso residencial superior a 1.500 metros cuadrados. De los inmuebles urbanos solamente se excluyen los no residenciales, como garajes y trasteros, por lo que se puede presumir que computa el inmueble en el que resida el tenedor, o el adquirido por herencia.

          ¿Qué efectos tiene ser gran tenedor? Fundamentalmente, mayor limitación a la hora de aumentar los precios de nuevos alquileres en zonas tensionadas o de aumentar la renta de los            ya vigentes, y mayores requisitos a la hora de acudir a los tribunales para desahuciar a un inquilino. Además, las administraciones podrán exigir informes al gran tenedor sobre sus              propiedades y el uso que les da.

  • Cambios en los procedimientos de recuperación posesoria: Las demandas que pretendan recuperar la posesión de una finca deberán especificar si la finca es vivienda habitual del demandado, es decir, es el propietario quien deberá probar la situación habitacional del inquilino. Además, si el propietario es gran tenedor, deberá acreditar mediante un documento de la Administración competente si el ocupante está en situación de vulnerabilidad, con consentimiento de este. Sin acreditar estos extremos, la demanda será inadmitida.

Esta Ley marca como objetivos mejorar el acceso y precio de la vivienda, favorecer la seguridad jurídica y ampliar el parque residencial, pero los efectos previsibles son los adversos. Una regla básica y angular de la economía es que cuando baja la oferta respecto a la demanda, los precios suben, y precisamente los cambios introducidos han desequilibrado desproporcionadamente la balanza entre arrendatario demandante y arrendador ofertante, restringiendo el margen de maniobra de este, tanto a la hora de alquilar como a la hora de reclamar impagos.

En previsión de esto y de los problemas que ya había en caso de impago antes de esta nueva Ley, los propietarios vienen pidiendo más requisitos para alquilar, como más nóminas, rentas más altas, seguros anti impagos o menos oferta de alquiler en favor de más oferta de venta, afectando en última instancia a los arrendatarios, que tienen menos donde elegir por un precio más alto y con más dificultades. Habrá que ver en los próximos meses si estas tendencias nocivas para el mercado de vivienda se agravan a la luz de esta Ley.

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