Por: Área Legal GB Consultores
Con fecha 17 de junio ha entrado en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario (LCI) que traspone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014.
Hasta la fecha, y desde hace varios años, hemos estado inmersos en constantes cambios con respecto a las decisiones de los tribunales sobre las numerosas cláusulas abusivas que los bancos venían imponiendo a la hora de conceder hipotecas. Con esta nueva ley se pretende precisamente recuperar la confianza de los prestatarios para poder así garantizar la seguridad jurídica, el equilibrio entre las partes, la transparencia y la comprensión de los contratos. Estas son las principales novedades:
– Aplicación. Una de las novedades de la nueva ley es la ampliación de su ámbito de aplicación con respecto a la citada Directiva. Ésta se refiere a los créditos celebrados por consumidores (personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial); sin embargo, la LCI extiende su ámbito de aplicación a todas las personas físicas, llegando a proteger así a nuevos colectivos que no se encontraban protegidos por la normativa europea como los trabajadores autónomos.
– Gastos. Respecto a los gastos, que tan controvertidos han sido durante estos años, se ha establecido la obligación por parte de los bancos de correr a cargo de los gastos de gestoría, aranceles notariales de la escritura, gastos de inscripción en el Registro y del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Por tanto, los únicos gastos que deberá seguir satisfaciendo el prestatario son los gastos de tasación del inmueble.
En consideración al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el artículo 14 de la Ley, nos remite a la “normativa tributaria aplicable”; por tanto, deberemos acudir a la normativa autonómica correspondiente, en las que encontramos variaciones.
Sin perjuicio de lo indicado, las subrogaciones no estarán exentas de impuestos; por ello, el prestamista subrogado deberá ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo subrogado conforme a lo establecido anteriormente.
– Asesoramiento. Otra de las novedades que se incluyen en la ley es la obligación por parte del notario (elegido por el cliente) de extender un acta en la que conste el asesoramiento imparcial, personalizado y gratuito que deberá recibir el cliente. Dicha obligación se regula en los arts.14 y 15 de la Ley, y una de las particularidades es que, sin dicha acta, no se podrá instar la ejecución de los préstamos posteriormente.
Además de esta medida, que pretende el aseguramiento de la transparencia y el equilibrio entre las partes del contrato, se han incluido otras que favorecen al prestatario, como la obligación de poseer determinados requisitos de capacitación para el personal que evalúa la solvencia y comercializa los préstamos. Así se podrá asegurar que el prestatario recibe información ajustada al contrato que se está efectuando con el prestamista.
En el artículo 23 de la citada ley, se establece la novedad de reembolsar todo o parte del préstamo sin tener que satisfacer el prestatario comisiones o compensaciones a favor del prestamista. Esta obligación solo se impondrá para los casos en los que el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del contrato, y siempre que esa pérdida se ajuste a los porcentajes previsto en el artículo mencionado.
– Vencimiento e intereses. Por otra parte, el vencimiento anticipado y los intereses de demora pasan a tener una regulación imperativa establecida en los artículos 24 y 25 de la Ley, en la que la autonomía de la voluntad no tiene cabida. En virtud de estos artículos, el vencimiento anticipado solo podrá darse cuando hay un incumplimiento significativo por parte del prestatario. Los intereses de demora serán siempre el “interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible” y solo podrán devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago. Por ejemplo, si un cliente está pagando un 2 %, su banco no podrá aplicarle más de un 5% en caso de demora al abonar las cuotas. Como se aprecia, finalmente, se ha adoptado una decisión salomónica y la nueva norma se ha quedado, entre lo que establecía la norma anterior y lo establecido por los tribunales.
Con respecto al momento de la ejecución, anteriormente esta podía instarse por el prestamista a los tres meses de impago; sin embargo, se modifica dicho plazo añadiendo a la Ley Hipotecaria el artículo 129 bis, pasando así el prestatario a poder acumular hasta doce meses de impago.
Para finalizar, debemos tener en cuenta que a pesar de los numerosos beneficios que regula la presente ley con respecto a los prestatarios, la misma “no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”. No obstante, supone un gran avance a nivel legislativo, ya que se amplían aspectos que no están específicamente previstos en la normativa europea con la finalidad de reforzar el régimen jurídico de los contratos de préstamos hipotecarios.
